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Ces abattements qu’on abat…
Résidences secondaires et immobilier locatif vont être taxés plus lourdement. Le Parlement repousse à trente ans les limites de l’exonération des plus-values de cession. Auparavant, la revente de ce type de bien était nette d’impôt après quinze ans de détention.
A l’inverse de la hausse de la TVA sur les parcs à thème au centre d’un psychodrame avec Jean-Pierre Raffarin, la fin des abattements sur les plus-values immobilières a été adoptée. Une mesure du plan d’austérité qui se traduit par une taxation plus lourde des plus-values réalisées à l’occasion d’une vente immobilière : résidence secondaire, bien locatif, terrain ou immobilier détenu en parts (via SCI ou SCPI). Les biens transmis à titre gratuit dans le cadre d’une donation ou d’une succession n’entrent pas dans le champ de cette réforme qui ne remet pas en cause non plus l’exonération liée à la résidence principale.
«La France des propriétaires» chère à Nicolas Sarkozy respire… Celle des résidences secondaires – on estime leur nombre à plus de trois millions – déchante. Jusqu’à présent la plus-value tirée de la vente de ce type de bien était exonérée d’impôt au bout de quinze ans. Avec la fin de cette niche fiscale, il faudra attendre le double, soit 30 ans pour ne pas avoir à payer l’impôt*. La réforme concerne toutes les cessions effectives à la date du 1er février 2012 sur l’acte authentique devant notaire et non pas sur la promesse de vente. Au passage et comme il n’y a pas de petits profits, le taux d’imposition est relevé, passant de 31,3 % à 32,5 % et ce, à compter du 1er octobre. Le journal Les Echos s’est livré dernièrement à un petit calcul sur la base d’une plus-value de 200 000 € donnant ainsi une idée des gains empochés par l’Etat. Dans l’ancien régime, une revente dans la 14e année de détention se traduisait par une imposition de 5 947 € représentant une taxation de 31,3 % sur 10 % de la plus-value. Toujours pour une cession dans la 14e année de détention mais dans le nouveau régime cette fois, le vendeur devra reverser au fisc 53 300 € soit une taxation de 32,5 % sur 82 % de la plus-value !
Les conséquences de cette réforme sont multiples. On peut s’attendre à une recrudescence des mises en vente d’ici février prochain, les propriétaires de résidences secondaires depuis au moins quinze ans étant légitimement tentés de profiter des dernières heures d’un régime fiscal avantageux. Encore faut-il que les acheteurs soient au rendez-vous. L’automne n’est pas particulièrement une période favorable pour ce genre de transactions (7 % du marché de l’immobilier soit environ 56 000 ventes par an). D’où sans doute des prix à la baisse, l’intérêt du propriétaire étant de consentir une ristourne à l’acheteur plutôt que d’attendre des jours meilleurs et de payer plein pot l’impôt sur la plus-value (dans la 15e année, il est calculé sur 80 % de la plus-value). A l’inverse, le marché des locations de vacances pourrait connaître une extension avec un regain de l’offre de la part de propriétaires soucieux de trouver une alternative à la vente.
Parmi les conséquences négatives, il n’est pas interdit de penser à une possible dégradation du patrimoine immobilier, le jeu en valant en quelque sorte moins la chandelle, ainsi qu’à une probable recrudescence des dessous de table.

Un amendement à la loi pourrait préconiser que les ménages locataires de leur logement principal et propriétaires d’une résidence secondaire soient exonérés lorsqu’ils revendent cette dernière pour se loger ailleurs.

* Avant la réforme, la taxation faisait l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, ce qui permettait au propriétaire d’être exonéré de plus-value après quinze ans de détention. Désormais, l’abattement s’établira sur la base de 2 % de la sixième à la seizième année, de 4 % de la 17e à la 24e et de 8 % à partir de la 25e année.

 
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