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Immobilier - Le marché de l’immobilité ?
Dans un contexte mêlant crise économique et incertitudes sur le PPRL, l’immobilier rétais reste dans le flou. Les prix sont globalement en baisse, et le canton nord est boudé, au profit des communes du sud.
1- Des agences dans le flou
«En ce moment, on navigue à vue», explique Denis Hénault, responsable de l’agence Hénault à La Couarde. Globalement, les agences immobilières passent beaucoup de temps à faire du conseil et à tenter d’expliquer à leurs clients des choses qu’elles ont elles-mêmes parfois du mal à comprendre. «Nous sommes toujours englués dans les cartes et ça ne s’arrange pas vraiment», témoigne Christophe Coussin, de l’agence Hurtaud Immobilier. Il reconnaît lui-même que son métier a beaucoup évolué ces trois dernières années : la mission de conseil devient prioritaire et les démarches précédant un achat sont beaucoup plus lourdes et complexes. «Les investisseurs ont avant tout besoin d’être accompagnés, ils veulent plus un informateur qu’un négociateur.» 
 
2- Crise extérieure et intérieure
Outre les inquiétudes locales liées au Plan de prévention des risques, le contexte national n’est pas franchement favorable.
«On a la conjugaison d’une crise intérieure et extérieure», résume Denis Hénault. Outre la crise économique de 2008, dont la France semble avoir du mal à sortir, l’augmentation de la fiscalité, consécutive aux tentatives gouvernementales pour réduire la dette, ne favorisent pas la reprise du marché immobilier. «Les nouvelles lois fiscales font qu’il y a moins de donations. Comme les enfants sont moins aidés, ils n’ont plus les fonds pour investir et ça grippe le mécanisme», explique Christophe Coussin. Outre la hausse de la taxe sur les plus-values immobilières, les taxes sur les actes notariés ont connu depuis le 1er avril une augmentation de 0,7%, votée par le Conseil général de Charente-Maritime. Alors que ces droits d’enregistrement s’élevaient à 6,56% du prix d’achat du bien (dont 5,09% de taxes1), ils se montent désormais à 7,27% (dont 5,80% de taxes). Pour un bien à 500 000 €, ces frais passent donc de 32 800 € à 36 350 €. Il serait réducteur de totalement noircir le tableau, car deux éléments sont particulièrement favorables : des taux d’intérêt qui n’ont jamais été aussi bas et le retour à une relative stabilité fiscale depuis un an. Ce qui fait dire à Christophe Coussin «que c’est vraiment le moment d’acheter». D’ailleurs, il ne cache pas que ce début d’année a été plutôt bon. «On a l’impression que les gens se lassent et commencent à intégrer toutes ces questions de cartes. Du coup, certains se repositionnent. Après, il faudra attendre que les cartes soient définitives.»
 
3- Pression foncière sur le sud de l’île 
Avec un canton nord largement «submersible», le canton sud est l’objet de toutes les attentions. A tel point que les agences immobilières spécialisées sur le nord de l’île commencent à «délocaliser» leurs activités sur les communes du sud. «Je vois de plus en plus de confrères qui viennent y développer leurs activités car, pour certains, je pense que ça va mal», témoigne Denis Hénault. Un avis partagé par Christophe Coussin, qui reconnaît pourtant avoir fait une bonne année 2014. «Mais c’est vrai qu’il y a pas mal d’agences en grande difficulté.» Si le marché rétais est globalement dans l’expectative, certaines communes parviennent à tirer leur épingle du jeu. Sur tous les villages qui plaisent, non submersibles, les ventes se poursuivent à un rythme normal. C’est tout le paradoxe de la situation actuelle, qui entraîne une redistribution des cartes entre communes, et même entre quartiers, selon l’emplacement des parcelles en zones potentiellement submersibles ou non. Ainsi, ces derniers mois, Denis Hénault, dont l’agence historique est située au Peu Ragot à La Couarde, reconnaît que le «marché connaît un boum à Sainte-Marie». C’est d’ailleurs à la Noue qu’il a décidé d’implanter une deuxième agence en 2013, comme deux autres confrères qui y ont ouvert récemment deux agences. Depuis que la CdC instruit les permis de construire (1er octobre 2014), le plus grand nombre de demandes provient de Sainte-Marie (voir page 8) où le potentiel est important : les terrains constructibles sont encore nombreux (du fait de l’étalement de la commune), le risque y est faible, elle garde un côté authentique avec des quartiers comme la Noue et elle bénéficie de sa proximité avec La Rochelle. Alors que le Schéma de cohérence territoriale de 2002 prévoyait un maximum de 2 500 habitants à Sainte-Marie à l’horizon 2012, elle est devenue, avec 3 300 résidents, la commune la plus peuplée de l’île. Sa voisine Rivedoux, qui bénéficie également de sa proximité avec La Rochelle et du phénomène de rurbanisation, connaît la même pression foncière. D’autant que le réaménagement du centre-bourg, ainsi que la régulation de la circulation automobile grâce aux travaux réalisés par le Département sur la route départementale, devraient rendre la commune encore plus attractive dans les prochaines années et renforcer la hausse des prix. «Sainte-Marie est un cas très spécifique car il y a encore des terrains disponibles, confirme Christophe Coussin. Le phénomène va s’accentuer, comme au Bois-Plage où on peut imaginer que certains qui auraient normalement investi à La Couarde vont se reporter sur le Bois-Plage, dont la configuration est proche.» 
Ainsi, Le Bois-Plage connaît la même pression grâce à ses réserves foncières (un peu plus de 27 hectares), ses belles plages, sa centralité et sa topographie qui la met à l’abri des submersions (le risque feu de forêt y est en revanche assez fort). Depuis le 1er octobre 2014, ce sont 61 demandes qui ont émanées de cette commune. «Malgré le contexte économique difficile, la demande est beaucoup plus soutenue, pour la raison que nous sommes relativement épargnés par le PPRL en cours d’élaboration», reconnait Jean-Pierre Gaillard. Toutefois, selon le maire de la commune, il est hors de question de construire à tout va. «Sans remettre en cause les demandes d’urbanisme tout à fait légitimes, nous allons tenter de mieux maîtriser la consommation d’espaces et de gérer le résiduel constructible grâce à des outils comme l’aire de valorisation de l’architecture et du patrimone (AVAP) ou le plan local d’urbanisme (PLU).» 

Suite dans le n° 63, vendu en kiosque sur l'île

 
 
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